Para muchos chiapanecos hacerse de una vivienda nueva y digna representa años de sacrificios y ahorros, un tiempo que de acuerdo a especialistas oscila  entre 15 y 30 años en cubrir el costo total, cuando se adquiere, de acuerdo a sus posibilidades, a través de un método de financiamiento.

Pero los hay quienes deciden hacerlo por cuenta propia en un proceso que  también les lleva varios años; en muchas ocasiones debido a la falta de recursos  no la concluyen en su totalidad y deciden habitarla, relegándose  a vivir en una vivienda con un alto déficit o rezago que difícilmente podrán  solventar posteriormente.

Quienes adquieren una vivienda a través de un financiamiento, al habitarla cuentan con todos los servicios básicos, no así quienes deciden vivir en una casa con algún tipo de rezago, puesto que en muchas ocasiones carecen de agua potable, piso firme, un buen techo, energía eléctrica y drenaje.

Esos factores, los obliga  a vivir en una marginación y alta vulnerabilidad que se agudiza si no existe, en los jefes de familia, un empleo formal, si el salario que perciben no les alcanza para concluir en su totalidad la vivienda o simplemente forman parte de los números del desempleo.

Cifras del INEGI indican que en Chiapas viven alrededor de 5.3 millones de personas, la cuales se encuentran  distribuidas en  1 millón 239 mil 7 hogares familiares y no familiares, mientras que el  padrón  de viviendas oscila en 1 millón 238 mil 565 viviendas particulares, de ese total de viviendas un alto porcentaje posee cierto grado de rezago o déficit.

Una de las características de  la entidad es que en un hogar pueden  residir más de dos familias nucleares lo que genera hacinamiento en algunos casos  y un mayor déficit en la vivienda.

Jorge Burguete Torrestiana, Presidente en Chiapas de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la vivienda (CANADEVI) considera que al déficit o rezago de vivienda se le puede analizar desde dos aristas;  el primero, a la falta de una vivienda y al segundo a las necesidades de infraestructura que enfrenta una familia en su vivienda.

En el primer punto, que es la falta de vivienda, de acuerdo a estimaciones de la Canadevi, existen en el medio urbano por lo menos 200 mil familias que no tiene una casa propia y viven  ya sea en casas rentadas, de familiares cercanos o  en casas de sus padres.

Mientras que en el segundo punto del déficit,  el cual  se representa a través de alguna carencia en infraestructura básica de la vivienda, se estima que el rezago es de 78.2 por ciento; es decir que de 1 millón 238 mil 565 viviendas particulares que existen en la entidad, por lo menos 968 mil 500 viviendas tienen algún tipo de rezago.

57.2 por ciento del total disponen de agua entubada dentro de la vivienda, 97.5 por ciento cuentan con energía eléctrica y 61.3 por cientos de los ocupantes de las viviendas disponen de drenaje conectado a la red pública.

El Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (CONEVAL) en el Estudio de Diagnóstico  del Derecho a la Vivienda Digna y Decorosa 2018 reporta que en el sector rural de Chiapas, el 96.5% de las viviendas se encuentran en rezago.

Ello indica que existen mucho trabajo  por hacer en el tema de vivienda refiere el presidente de la Canadevi, Jorge Burguete Torrestiana, sobre todo para que exista verdaderas condiciones para que los chiapanecos  tengan una casa digna y segura.

FACTORES QUE CONDICIONAN AL REZAGO DE VIVIENDAS EN CHIAPAS

Burguete Torrestiana, señala que en el tema de rezago de vivienda intervienen muchos factores, el principal es el económico. En los últimas décadas el poder adquisitivo de las familias ha ido en declive lo que no permite que tengan oportunidades para adquirir o  vivir en una casa digna.

Especialistas refieren que alrededor del 77 por ciento de los chiapanecos vive en  pobreza cuyas familias tienen una percepción mensual no superior a los 4 mil pesos, muy por debajo de la media nacional, lo que los coloca en una gran desventaja frente a la realidad económica.

La  situación se vuelve más complicada si se le suma datos proporcionados por la organización “México cómo Vamos”  la cual coloca a Chiapas como uno de los estados con mayor pobreza laboral.

68.7 por ciento de la población chiapaneca empleada se ubica en esa situación, seguido de Guerrero y Oaxaca. Es decir,  que tienen empleo pero lo que ganan no les alcanza para cubrir el valor de la canasta alimentaria básica, ello complica más la posibilidad de  adquirir una vivienda o salir del rezago.

Si bien existe una línea de pobreza alta en Chiapas, ello no debe ser condición para que los chiapanecos puedan acceder a una vivienda digna que vaya  acorde a sus posibilidades. Pero en esa dinámica deben entrar también las autoridades, señala el presidente de la Canadevi.

Expertos indican que sí existen posibilidades que  personas de escasos recursos puedan acceder a una casa digna, sólo es cuestión que los programas de viviendas para este sector estén bien enfocados y no exista corrupción.

LA REALIDAD SOBRE LA ADQUISICIÓN DE LAS CASAS

Según el informe alternativo conjunto sobre los derechos económicos, sociales, culturales y ambientales de Habitat International Coalition (HIC) 2017, en México la compra de vivienda nueva, a través de crédito hipotecario público o privado, sólo es accesible para quienes perciben más de cinco salarios mínimos.

Coneval, en el Estudio de Diagnóstico del Derecho a la Vivienda Digna y Decorosa 2018, refiere que 73.6 millones de mexicanos, se encuentran prácticamente excluidos del mercado formal de vivienda al no percibir ingresos por hogar equivalentes a más de cinco salarios mínimos

Considerando que en Chiapas  el 68.7 por ciento de la población se encuentra en pobreza laboral y  perciben menos de cinco salarios mínimos, la situación se torna compleja, además que cerca del 70 por ciento se dedica al mercado laboral informal, entonces el panorama se vuelve más crítico.

Quienes ganan más de cinco salarios mínimos y acceden a ese tipo de crédito,  con un aporte del 30 por ciento mensual de sus ingresos,  ocupan de acuerdo a sus ingresos entre 15 y 25 años para pagar su vivienda.

Pero si alguien que gana menos de cinco salarios mínimos pudiese entrar, de acuerdo a coneval, le llevaría más de 30 años para que la vivienda sea suya.

Dicho consejo, en un desglose de ingreso salarial de los mexicanos,  indica el precio de la casa a que podría acceder y el tiempo que llevaría en pagar su vivienda.

Quienes tienen un ingreso promedio de 1.3 salarios mínimos -que equivaldría a 2 mil 273. 33 pesos- podrían tener acceso a una vivienda con un costo de 251 mil 865 pesos y tardarían 31 años para pagarla, considerando que aportaran el 30 por ciento de sus ingresos mensuales.  

En esa misma dinámica quienes  perciben ingresos de 5 mil 559 pesos, es decir 2.5 salarios mínimos, podrían adquirir una vivienda de 380 mil pesos y ocuparía 19 años para pagarla; Si gana  lo equivalente a 3.19 salario mínimo, es decir 7 mil pesos, podría adquirir una vivienda de 401 mil 763 pesos y ocuparía 16 años para liquidarla.

Pero si se tiene una percepción salarial de 5.9 salarios mínimos, es decir 12 mil 947 pesos ocuparía una vivienda con un costo de 649 mil pesos y con el 30 por ciento de aportación de su salario tardaría 14 años para  pagarla.

LA TRAMITOLOGÍA Y LA ESPECULACIÓN, UN DOLOR DE CABEZA PARA LOS DESARROLLADORES DE VIVIENDAS

Una de las complicaciones que han pasado por décadas los desarrolladores de vivienda, señala, es la alta burocracia para realizar los trámites, ello condiciona en mucho el precio final de una vivienda.

El promedio nacional para el proceso de construcción de viviendas - que va desde el inicio de los  trámites la hasta construcción de la última casa- es alrededor de un año y medio, en Chiapas solamente para la tramitología se ocupa de tres a cuatro años, explica Burguete Torrestiana.

Ello genera que tengan que  pasar alrededor de cinco años para cubrir  todo el proceso de construcción de vivienda, es decir  desde la tramitología  hasta la construcción final;  y en ese periodo, el precio final de la vivienda se modifica a la alza puesto que también se incrementan los costos de los insumos y los porcentajes de los intereses bancarios.

“Supongamos que el banco te otorga un crédito puente y quieres iniciar la  producción de vivienda pero  empiezas a encontrar obstáculos en los trámites. Un trámite que tenía que durar  tres días  tardan tres semanas e incluso un mes, ahí ya pagaste  el primer mes de intereses y no has iniciado la construcción”

Por los tres años o cuatro años  que por lo regular pasan en Chiapas  para realizar todo ese trámite,  el desarrollador de vivienda ya pagó tres años de intereses del préstamo bancario, considerando que tienen una tasa del 12 por ciento anual.

“Estamos hablando de una cantidad muy grande de dinero. Eso incrementa el costo final de la vivienda,  como ya pagaste  el dinero en interés, ese recurso lo incorporas al costo de las viviendas que vas vender, súmale también el incremento de la inflación, el precio el cemento, el acero, la arena,  la mano de obra”.

Sólo en este año se generó un incremento del 5 y 10 por ciento el precio de la vivienda debido a ajustes inflacionarios  y por el incremento de los insumos que se utilizan.

Todos esos factores, refiere Burguete Torrestiana, genera que una vivienda de un costo promedio de 500 mil pesos  se incremente hasta los 800 mil pesos; “y eso repercute que dejaste sin posibilidad a toda  esa gente que podía comprarse una vivienda en medio millón de pesos”

“Acá lo que se requiere es que la política pública  facilite en términos de mejora regulatoria una mayor simplificación administrativa  y si es posible la desgravación  en algunos gravámenes  que hemos analizado no debería estarse pagando; muchas autoridades no captan que simplificando los trámites se beneficia el municipio porque el sector vivienda les genera ingresos por impuestos y permisos una vez concluida la vivienda, como el predial, agua potable y otros servicios ” refiere.

Según Infonavit, tres cuarta parte del mercado en Chiapas está en el rango de poder adquirir una vivienda tasada en medio millón de pesos o menos,  bajo un esquema de financiamiento.

Pero “gracias a toda la tramitología por la que tuviste que pasar esa gente ya se quedó sin posibilidades y la única alternativa es asentarse de manera irregular o comprar lotes sin servicios que a la larga le resulta más caro para las autoridades municipales o estatales” refiere el presidente de la Canadevi.

MUNICIPIOS CARECEN DE RESERVAS TERRITORIALES DESTINADOS A LA VIVIENDA

Dicha cámara refiere que la especulación en los precios de los terrenos, también hace que  se incrementen los costos de los terrenos propicios para el desarrollo de la vivienda  y lo que es peor son espacios donde no existe la conexión con los servicios municipales. 

“A veces anuncian la construcción de una carretera o un libramiento, eso hace que de manera descontrolada se disparen los precios de los terrenos hasta en un 200 por ciento, si antes un lote, en ese espacio, de 10 por 20 metros  costaba 50 mil pesos, ahora cuesta entre 100 y 150 mil pesos” refiere el presidente de la Canadevi.  

La situación se complica cuando esa zona comienza urbanizarse de manera desordenada y con la falta de servicios básicos, ello representará  a futuro un gran problema para las administraciones municipales porque tiene que llevarles esos servicios.

La falta  de una reserva territorial en Tuxtla Gutiérrez, por ejemplo, genera asentamientos irregulares y a que se construya en terrenos sin servicios. Esa situación le cuesta 80 por ciento más al gobierno que si hubiese apostado a un desarrollo de vivienda en reservas territoriales motivando la industria, refiere Jorge Burguete Torrestiana.

Los datos sobre reservas territoriales indican que el desarrollo habitacional está enfocando hacia las periferias de las ciudades y en localidades cercanas a ellas, lo cual muestra un patrón de poblamiento extensivo.

De acuerdo al Coneval,  Chiapas reporta 5.4 por ciento de reserva territorial para el desarrollo de viviendas, eso es en el dicho, puesto que la realidad refleja una situación muy diferente.

Desarrolladores de viviendas indican que  municipios con tendencia a un alto crecimiento  como Tuxtla Gutiérrez, Tapachula, San Cristóbal de las Casas, Comitán y Palenque no tiene una plan estratégico para la designación de estos espacios donde se supone debería crecer la mancha urbana de manera ordenada. Ya no se diga el resto de los municipios que crecen de manera desordenada a causa de esa situación.

“El crecimiento irregular es lo que ha regido a las ciudades de Chiapas principalmente en la capital y ello lleva a las autoridades a actuar de manera reactiva y a tener un sistema urbano caótico” indica.

Estados del centro y norte del país, explica, le han apostado a proyectos  de reservas territoriales con una prospectiva de  50 años, lo que ha permitido un desarrollo ordenado, en cambio en Chiapas no existe ese tipo de planes.

Para Burguete Torrestiana el 70  por ciento de las casa de interés social  que podrían construirse no tendrían un precio superior a los 400 mil pesos si existieran reservas territoriales, si no se especulara  con los precios de los terrenos  y  sobre todo si se acortará la larga tramitología.

La manera  en que se combate en las grandes ciudades es que los gobiernos compran reservas territoriales  grandes, eso hace más barata las casas, pero acá no existe ese tipo de plan, menciona.

“Si comprara una reserva y ahí lleva  toda la infraestructura urbana y como es de su propiedad no se especula con los precios; en esa reserva ya dispone de terrenos para escuelas, parque y otros  para servicios públicos, por eso cuando las vende las hace de manera ordenada” destaca.

Lamentablemente en la capital del estado no se tiene esa política, la forma de trabajar es reactiva ante el crecimiento irregular de la ciudad; lamentablemente para las autoridades anteriores el desarrollo ordenado a través de estas reservas territoriales no les ha interesado. 

COMPARATIVOS DE PRECIOS DE VIVIENDAS POR ESTADO

El costo de una vivienda dependerá de diverso factores y el principal es el económico.

Según  el portal  Vivanuncios, en promedio, el precio de una casa en México con crédito hipotecario, en el primer trimestre del 2019, osciló en 1 millón 71 mil 235 pesos, mientras que el precio mediano de una vivienda fue de 617 mil 755 pesos. Dicha  cifra, varió de acuerdo a su ubicación y el estado de la República.

El precio promedio de una vivienda en  Baja California es de  903 mil 598 pesos; en Baja California Sur, 1 millón 106,391 pesos; en Chihuahua, 796,454 pesos; Durango, 675 mil 399 pesos; Sinaloa,  885 mil 468 pesos; Sonora,  800 mil 078 pesos.

Mientra que  en el estado de Coahuila el precio promedio de una vivienda es de  735 mil 006 pesos; Nuevo León,  1 millón 026,287 pesos; Tamaulipas,  663 mil 506 pesos;  Colima, 775 mil 502 pesos; Jalisco, 1 millón 149,022 pesos;  Michoacán,  903 mil 389 pesos; Nayarit, 1 millón 079,226 pesos

En Hidalgo el costo de una vivienda es en promedio de 771 mil 871 pesos; Puebla, 1 millón 155,664 pesos,  Tlaxcala, 704 mil 111 pesos; Veracruz, 866 mil 481 pesos; Aguascalientes,  892 mil 205 pesos; Guanajuato,  942 mil 436 pesos; Querétaro, 1 millón 499,166 pesos; San Luis Potosí, 1 millón 141,116 pesos; Zacatecas,  715,978 pesos.

En la ciudad de México y Estado de México los precios se disparan. En CDMX el costo de una vivienda oscila en los  3 millones 087,111 pesos; en Edo de Mex, 2,087,111 pesos; Morelos, 1 millón 314,809 pesos.

En Chiapas el precio promedio es de 932 mil 933 pesos; Guerrero,  1 millón 116,582 pesos; Oaxaca, 964 mil 064 pesos; Campeche, 978 mil 926 pesos; Quintana Roo, 928 mil 729 pesos; Tabasco, 1 millón 002 mil 102 pesos y Yucatán, 952 mil 012 pesos.

 

 

Con información NVI